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二手房买卖法律问题(三)

2020-05-28 09:41 北京律师事务所 浏览:298

  一般来讲,二手房买卖时所遇到的风险会较高,法律问题比较多,原因是二手房不是开发商直接卖房,而是由从开发商手里买房的人,由于各种原因,需要把房子再卖出去。也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产,现在需要变现。更有的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故,或是出国定居等事由所致。由于卖二手房的原因各不一样,而且二手房的出处和背景各不相同,所以说二手房在交易时,更容易遇到法律障碍。那么在二手房买卖过程中有哪些法律问题呢?下面小编一一为你讲解。

  注意事项之三:夫妻共有的二手房买卖

  根据《婚姻法》,夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产,在婚姻解除时,应由夫妻双方来分配,任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时,稍不留心,购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效,有时还会引起其他麻烦。

  有的二手房主人因婚姻变故,在离婚诉讼期间,抢先处理夫妻共有的房产,以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类,一类是房产证上有夫妻两人的名字,这样的情况较为容易处理,购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字,则应该让不来的一方给签字的一方授权,此授权应该让公证处公证或律师见证,以证实其真实性。夫妻共有的房产,只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效,否则在法律手续上不完善,协议无法律效力,最后在产权过户时会遇到障碍。

  另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂,针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则,购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字,以示同意转让。这样做看似麻烦,实际上可以避免不必要的风险,否则如果签了转让协议,二手房主人的夫或妻一方不同意,她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。

  如果夫妻一方不在国内,就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房,如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话,最好请签字一方,当然也应该是房产权属证有其姓名的一方,出具保证函,保证其房产的转让是其夫妻共同同意的,并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石,如果签字的一方连保证函也不敢出的话,这就证明里面一定有问题,那么购房人就应该警觉,这个二手房到底该不该买。

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