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房屋拆迁从305号令到590号令发生了哪些巨变

2020-09-01 10:37 北京律师事务所 浏览:298
  国务院2001年实施的305号令;第590号令,2011年由国务院实施,目前有效《城市房屋拆迁管理条例》。十年的变化不仅在行政法规的名义上,而且在整个房屋拆迁领域(包括城市和农村,因为农村房屋拆迁在很多方面都要参照城市房屋拆迁的规定来实施)都带来了很大的变化。那么,与第305号令相比,第590号令的“先进性”体现了哪些变化?对于2011年前开始但尚未完成的拆迁项目,应如何适用这些规定?
  变化一:第590号法令明确规定,只能为公共利益征税
  原《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有明确拆迁项目的启动目的,在此期间发生了大量的“商业拆迁”,这可能会给大多数被拆迁人带来更多“丰厚”的补偿利益,但也产生了更多由巨额利润驱动的矛盾和纠纷。
  2011年生效的第590号令以列举的形式界定了“公共利益”的范围,即征用项目只能为满足公共利益的需要而启动,如确保国家安全和促进国家经济和社会发展。如今,在各地广泛开展的棚户区改造和旧城改造项目具有强烈的公共利益属性。具体的规定,你可以直接查询590号订单的原文,我就不在这里重复了。
  变化二:实施征收行为的主体发生了变化
  随着公共利益属性的确立,征收行为的主体自然发生了变化。第305号令规定,取得房屋拆迁许可证的单位可以成为拆迁人,因此很多拆迁人是公司、企业等民事主体。在此基础上,被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议的性质也是民事合同。这必然会对大多数被拆迁人的权益保护造成极大的隐患。
  由于征用行为的公共利益属性,它显然是由政府主导和负责的。《城市房屋拆迁管理条例》第4、5和6条明确规定了这一点。从那以后,由民间主体如财大气粗的拆迁公司牵头的拆迁项目一去不复返了。显然,在拆迁过程中,政府在户籍登记、评估、协商、签约等一系列行为的稳定性上,肯定要优于任何民事主体。
  变化三:“拆迁行政裁决”已成历史
  无论是征收还是拆迁,核心矛盾和争议是被征收人对补偿安置的金额和标准不满,拒绝签订补偿安置协议,拒绝按期搬迁。在这种情况下,新旧《国有土地上房屋征收与补偿条例》之间的差异是巨大的。
  《条例》第十六条规定,拆迁人与被拆迁人或者被拆迁人与承租人未能达成拆迁补偿安置协议的,房屋拆迁管理部门应当根据当事人的申请作出决定。房屋拆迁管理部门被拆迁的,由同级人民政府裁决。裁决应在收到申请之日起30天内做出。当事人对裁决不服的,可以在裁决送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。依照本条例规定,拆迁人已经给予被拆迁人货币补偿或者提供安置用房和周转用房的,诉讼期间不停止拆迁执行。
  这就是“拆迁行政裁决”的由来。然而,第590号命令完全废除了这一争端解决程序,代之以收取赔偿的决定。不同的是,在征收补偿决定的复议和诉讼期间,被征收人不得强行拆除或搬走被征收的房屋。这无疑给了广大被征收人强大的补偿权益保障。
  变化四:行政机关无权实施拆迁
  《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定,被拆迁人或者承租人未在裁决规定的搬迁期限内搬迁的,房屋所在地的市、县人民政府应当责令有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
  因此,在第305号法令的时代,“行政拆除”是臭名昭著的。法院不一定出现在整个拆迁过程中,也不具备从本质上遏制拆迁的能力。被拆迁人的补偿权只能寄希望于开发商的善意和当地政府房屋拆迁管理部门的依法行政。
  第590号令明确规定,作出房屋征收决定的市、县人民政府必须依法向人民法院申请强制执行,使其不能同时担任运动员和裁判员,也确立了司法审查在征收程序中的决定性地位,真正使司法审判成为维护公平正义的最后一道防线。此后,“法律楼盘,司法拆迁”和“先补偿,后拆迁”的原则逐渐得到普遍支持。
  两者融合带来的问题:拆迁许可证无限期延期?
  《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条规定,本条例施行前依法取得房屋拆迁许可证的项目,仍按原规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。
  尽管这一连接规则阻止了2011年前开始的旧项目走上行政拆迁之路,但它留下了这样一个问题,即此类项目的拆迁许可证被无限期延长。这也是我们今天仍然需要知道第305号命令的规定的原因,因为适用这一规定的所有案件并没有消失。在以明律师为代表的大量案例中,拆迁许可证的审查与救济成为一个“难题”。

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